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随着我国经济发展和居民生活水平的提高,人们对生活品质和生活环境的要求越来越高。近几年,居民讨要“眺望权”、“景观权”的案件纠纷屡见不鲜。虽然媒体报道的此类案件很多是原告胜诉,但实际上法院受理的讨要“眺望权”、“景观权”的案件中原告胜诉的案件比例并不大,还有很多类似案件因缺乏依据而没有被法院受理。

“眺望权”与“景观权”的界定

目前我国法律并未明文规定“眺望权”与“景观权”,学界对“眺望权”与“景观权”的定义也十分模糊。虽然“眺望权”与“景观权”往往都被混合使用,但是结合日本和韩国的有关理论,笔者认为两者在某种程度上还是存在差别的。“眺望权”强调的是享受从特定的地点(如私人住宅等)眺望美好景色而视线不被阻挡的权利,除了从展望台等地点眺望,主体不特定的情形以外,权利主体一般都比较明确,具有私权性质。而“景观权”强调的是享受由地域性、历史性、文化性要素形成的特定地区的客观状态(景观)的权利或利益,以往一般认为其很难归属于特定的个人,是具有公共属性的权利或利益,但近年来基于景观环境对周边不动产价值的重要影响,开始探讨私权性景观权问题。

现阶段,依照我国现行法律,所谓起诉“眺望权”、“景观权”受侵害的案件很难找到直接的法律依据,受理的相关案件主要依据民法通则第83条和物权法中对相邻关系和地役权的有关规定以及合同法的有关规定进行处理。

主张权利的法理依据

由于公共景观权案件往往因没有法律依据,原告不具备诉讼主体资格导致法院不予受理或驳回起诉,所以下文的“景观权”主要是谈私权性景观权。

随着社会经济的发展和法制的不断完善,我国对眺望权与景观权的认识存在着一个渐进变化的过程。在物权法出台以前,法律没有规定地役权,相邻的眺望权与景观权纠纷主要是依据民法通则第83条相邻关系的规定进行处理。事实上,民法通则及其司法解释规定的几类相邻关系中并不包括眺望权与景观权,从相邻关系的法律本质来看,也很难包括眺望权与景观权。主要原因在于:相邻关系是为维护正常的生活和生产的最低需要,由法律对相邻不动产的权利进行限制,属于法律的强制性规定,任意扩大限度会违背公平原则,导致权利滥用。眺望权与景观权的客体本质是良好视野或美好景观所带来的一种精神上的健康愉悦的利益,对这种利益的追求是否在满足正常生活最低需要的限度内,在不同的社会发展阶段,答案是不同的,须谨慎判断。就当今我国社会现状而言,要求这种利益超出了满足正常生活最低需要的限度,将之作为一种法定权利给予强制性保护是不现实的。

有法律界人士指出,眺望权与景观权不应该属于相邻关系的范畴,而应该属于地役权。法国和德国也都把眺望权列入地役权进行保护。我国物权法出台后,在第14章规定了地役权,使依据地役权保护眺望权与景观权成为可能。地役权是在法律规定的相邻关系之外,按照合同约定利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利,对于相邻关系具有弥补其不足的作用。能否看见风景和享受美好景观,这些目前显然不是为了维护正常的生活和生产的最低需要,而是出于提高不动产价值的目的。

需注意的是,地役权是一种独立的物权,属于用益物权的范畴,经过登记才具有对世效力,未登记的,只能是一种合同债权,不得对抗善意第三人。如果把眺望权和景观权列入地役权进行保护,那么它的设定必须有相邻地块所有人之间的协议,即在没有设立地役权之前,所谓的“眺望权”与“景观权”是不存在的,规划部门不能满足所谓的“眺望权”与“景观权”要求,否则是对供役地方地役权的侵犯。对眺望权与景观权可以依据地役权保护的认知,源自于认为眺望权与景观权并非天然固有的权利,而是邻地的一种恩赐的理论。但是,近来发展迅猛的“环境权说”突破了上述理论,认为眺望权和景观权与清洁空气权、清洁水权、日照权、通风权、安宁权等一样,属于公民环境权中的实体权利,甚至主张应该入宪保护,这或许会成为眺望权与景观权保护的未来发展趋势也未为可知。

相关案件的处理原则

实践中存在由于新建的建筑物或搭建物(如广告牌等)导致房屋的观景视野受到遮挡或造成房屋临近景观完整与和谐度被破坏,从而起诉加害方或规划部门侵害了其眺望权或景观权的案件。由于“眺望权”、“景观权”无法在现行法律中找到其为法定相邻权的根据,因此笔者认为此类案件应按地役权处理。如果当事人主张“眺望权”、“景观权”,其可能胜诉的前提是其必须举证事先与他人就地役权进行了约定。须注意的是,地役权的设定需经过登记才能对抗善意第三人,如果未经登记,则设定地役权的相邻地块被另一开发商买走后,之前设定的“眺望权”、“景观权”不能对抗后一开发商的开发行为。而当原告不能证明其已与他人设定地役权,被告则可以以不存在法律上的利害关系为由要求法院不予受理或驳回起诉,即使法院予以受理,针对规划部门的审批过程中行政行为是否合法进行司法审查,但无论最终是否撤销规划许可证,由于“眺望权”、“景观权”不是法定权利,当事人要求侵权人赔偿损失的请求也难以获得支持。

另一类纠纷是,业主购买房屋,入住后发现观景视野受到遮挡或应有的临近景观的完整与和谐度与约定不符,从而起诉房地产开发商或规划部门侵害了其“眺望权”、“景观权”。

对于这类纠纷,业主(消费者)要维护自身“眺望权”与“景观权”最关键的问题也是举证,看业主与开发商之间对“眺望权”的内容是否存在合同约定。这里要强调一下,小区的具体规划与“眺望权”、“景观权”也有密切关系,即使业主买房时没有在合同上就小区的具体规划问题进行约定,但小区通过行政审批时的规划和布局图等都应视为合同的一部分,也可以作为证据。开发商没有经过规划部门的许可单方面违反合同约定改变小区规划,可视为开发商的单方面违约。依据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条关于“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”的有关规定,追究开发商的违约责任。